Zaskarżenie
uchwały
wspólnoty

Jak skutecznie zaskarżyć ​uchwałę wspólnoty?

Jeśli Twoje prawa lub interesy we wspólnocie mieszkaniowej zostały naruszone wspólną decyzją właścicieli, możesz zaskarżyć podjętą przez ogół uchwałę do sądu. Nie należy obawiać się sądu, bowiem postępowanie takie nie jest typowym procesem, z jakim nam się kojarzą sądy. To postępowanie dość mocno sformalizowane. Sąd skupia się w szczególności na sprawdzeniu terminów, analizie i ocenie treści podjętej uchwały i jej wpływu na prawa właścicieli lokali. Uchwała wspólnoty zostanie uchylona, jeśli okaże się, że ogół właścicieli działał na szkodę innego właściciela (lub kilku właścicieli) będącego w mniejszości. Najczęściej przy procesie podejmowania przez wspólnotę uchwały, czynności związanymi z jej uchwaleniem wykonuje zarządca. Nie należy absolutnie wychodzić z założenia, że skoro tak było, to zarządca przecież musiał zadbać by wszystko było w porządku. Uchwała może też być podjęta w niewłaściwym trybie, z naruszeniem przepisów związanych z procedurą jej podejmowania, bowiem zarządcy potrafią popełniać błędy.
Jednakże może się zdarzyć, że mimo iż uchwała powinna być przez sąd uchylona, to tak się nie stanie. Mogą być to różne sytuacje, ale jednym z przykładów jest ta, gdy wspólnota jeszcze przed uchyleniem uchwały, podejmie kolejną uchwałę i zmieni treść tej zaskarżonej uchwały lub ją samodzielnie uchyli. Wówczas może powstać sytuacja, że uchylenie uchwały przez sąd nie będzie już konieczne. A nawet byłoby niecelowe, skoro wspólnota już skorygowała nieprawidłowości, a dodatkowo skoro mogłaby podjąć kolejną, nową uchwałę i tą uchwałą podjąć już właściwą decyzję.
Jak skutecznie zaskarżyć uchwałę wspólnoty? Należy przede wszystkim przeanalizować dokładnie jej treść. Bowiem niestety większość uchwał podejmowanych we wspólnotach zawiera nieprawidłowo zredagowaną treść. Poza tym to z treści uchwały musi wynikać, że nasze prawo jako właściciela lokalu zostało naruszone. Żaby skutecznie zaskarżyć uchwałę, trzeba wnieść odpowiednio przygotowany pozew do sądu. Pozew ten musi zostać wniesiony w terminie 6 tygodni od jej podjęcia (dot. właścicieli obecnych na zebraniu) lub od dnia powiadomienia o jej podjęciu (dot. właścicieli nieobecnych na zebraniu) do właściwego sądu. Pozew takim podlega opłacie w wysokości 200 zł.

Nie każdą uchwałę wspólnoty mieszkaniowej sąd może uchylić

Powyżej opisaliśmy jak to zrobić by szansa była większa na uchylenie. Ale zdarzają się też wyjątkowe przypadki, gdy właściciele będą bezradni i w sądzie zmarnują tylko czas i pieniądze na opłaty. 
Oto jeden z przykładów takiej sytuacji szczególnej:
Może się zdarzyć, że działka (sąsiednia) której uchwała dotyczy nie jest własnością właścicieli lokali, zatem nie jest nieruchomością wspólną, ale wspólnota może z takowej korzystać np. na podstawie umowy użyczenia. Więc jednocześnie może też podejmować uchwały jej dotyczące (bo żaden przepis prawa tego nie zabrania). Takiej uchwały, żaden z właścicieli nie będzie w stanie skutecznie zaskarżyć, gdyż nie dotyczy ona jego udziału we własności. W takiej sytuacji zaskarżona uchwała nie narusza w żaden sposób praw właścicieli wynikających z posiadanych przez właścicieli udziałów. O ile nie jest ona sprzeczna z prawem, nie jest niezgodna z umową właścicieli, ani też nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (bowiem nie dotyczy wogóle nieruchomości wspólnej) - to brak całkowicie podstaw do jej uchylenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. 
>> Czytaj więcej o tej sytuacji szczególnej >>