Wspólnota może podjąć uchwałę, której sąd nie będzie mógł w żaden sposób uchylić

Czy może dojść do sytuacji, że właściciele lokali we wspólnocie będą bezradni po podjęciu przez wspólnotę uchwały?

W jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Łodzi podjęto uchwałę o ustanowieniu zasad korzystania z podwórka. Co ciekawe uchwała ta dotyczyła nieruchomości sąsiedniej, bo to na niej znajduje się to podwórko. Gmina jest właścicielem podwórka a wspólnota miała zawartą z gminą umowę jego użyczenia. Z podwórka mogli korzystać wszyscy członkowie tej wspólnoty, ale na terenie tym wyznaczono tylko kilka miejsc do parkowania pojazdów i zarząd w porozumieniu z gminą ustalał, kto ma prawo korzystania z tych miejsc (kryterium: osoby najbardziej potrzebujące). Za uchwałą głosowała także gmina, która posiada znaczący udział w tej wspólnocie. 

Jeden z członków wspólnoty uznał, że jest rzeczą oczywistą, że jego prawa i interesy zostały w ten sposób naruszone i zaskarżył tę uchwałę do sądu, twierdząc że to oczywiste bezprawie. Członek ten nie zamieszkuje na terenie wspólnoty, ale mimo tego uważał, że powinien mieć prawo do parkowania swojego pojazdu, skoro robią to inni. 

Działka z podwórkiem nie jest własnością właścicieli lokali, zatemnie jest nieruchomością wspólną. W odniesieniu do tej użyczonej nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące posiadania zależnego i użyczenia. Zgodnie z treścią art. 712 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. § 2 tego przepisu stanowi, że bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Zaskarżona uchwała wprowadziła zasady korzystania z podwórka i ograniczyła korzystanie z tej powierzchni, z uwagi na ograniczenia fizyczne tej powierzchni. Po prostu nie ma fizycznej możliwości, by na tym niewielkim obszarze mógł zaparkować każdy z właścicieli lokali, a dodatkowo jeszcze inni z mieszkańców. Użyczająca nieruchomość Gmina miasta Łodzi miała wpływ na warunki ustanowione tą uchwałą oraz na kwestie, którymi kierowano się przy jej uchwalaniu.

Sąd słusznie stwierdził, że powód nie może skutecznie zaskarżyć uchwały w tej części, gdyż nie dotyczy ona jego udziału we własności (części wspólnych). Ogólnie przyjęto, że: 
1) nie ma prawnej możliwości by działkę gminną oddaną w użyczenie traktować jak nieruchomość wspólną, w rozumieniu przepisów o własności lokali;
2) zaskarżona uchwała w żaden sposób nie narusza praw powoda wynikających z posiadanego przez niego udziału i powód również nie wykazał takiego naruszenia;
3) zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z prawem, ani niezgodna z umową właścicieli, ani też nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (bowiem nie dotyczy wogóle nieruchomości wspólnej);
- zatem brak podstaw do jej uchylenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. 

Ponadto przyjęto, że w ustawie o własności lokali nie ma przepisu, który:
a) stanowiłby, że wspólnota może podejmować tylko uchwały dotyczące części wspólnych;
b) stanowiłby, że wspólnota ma w jakiekolwiek sposób ograniczone prawo swobody umów;
c) wykluczałby sytuację, że wspólnota podejmie uchwałę niedotyczącą części wspólnych, której właściciele nie będą mogli zaskarżyć do sądu (jeśli nie narusza ona prawa, nie jest niezgodna z umową właścicieli lokali i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
Ani też nie ma przepisu, który
d) stanowiłby, że właściciel lokalu może zaskarżyć bezwzględnie każdą uchwałę, według jego dowolnego uznania.

W rezultacie, co należy podkreślić - bardzo słusznie, wniesione powództwo jako pozbawione uzasadnionych podstaw prawnych zostało oddalone.

autor: adwokat Sebastian Kamiński