W jakim zakresie właściciel lokalu ma prawo kontrolować wspólnotę?

Zdarzają się (wcale nie tak rzadko) przypadki, że właściciel krępuje się pytać, zwrócić się do zarządcy o wgląd w dokumenty, postawić się w roli kontrolującego. Działa tutaj czynnik - zwykły zjadacz chleba c/a profesjonaliści w zarządzaniu będący w posiadaniu wszystkich dokumentów i pełnej wiedzy o funkcjonowaniu wspólnoty. Wiele osób po prostu rezygnuje z konfrontacji, myśląc sobie "lepiej odpuszczę, bo może jednak nie mam pełnej wiedzy w tej kwestii, nie znam się na tym".  Zdarzają się też sytuacje, że zarządca wprost odmawia i uniemożliwia właścicielom sprawdzenie czegokolwiek i dostęp do dokumentacji - co jest oczywiście działaniem niedopuszczalnym i bezprawnym.
Ze swoich praw należy korzystać w pełni. Ale.

Są także sytuacje, gdy właściciel chciałby posunąć się w takiej kontroli za daleko. Jeden z właścicieli chciał zmusić wspólnotę do wykonania audytu jej działalności na drodze sądowej. To spotkało się niestety z negatywną oceną sądu i odmową.

Przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej przez sąd do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia właścicielowi upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Zdaniem sądu nakazanie wspólnocie dokonania audytu za 20 lat dotychczasowej działalności nie mieściło się w zakresie art. 29 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). 

Ustawodawca nie nakłada bowiem na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku dokonywania samokontroli podejmowanych czynności i sposobu rozliczeń, stąd też domaganie się przeprowadzenia audytu na gruncie przepisu art. 29 ust. 3 ustawy, w szczególności, że żądanie to obejmowało 20 lat wstecz, stanowiło w ocenie sądu nadużycie prawa podmiotowego. 

Ponadto jak ustalił sąd, w toku sporu powód w żaden sposób nie wskazał, na czym miałyby polegać nieprawidłowości w działaniu pozwanej, ani też nie powołał na poparcie swoich twierdzeń żadnego merytorycznego argumentu, odwołującego się choćby do konkretnego przykładu nierzetelności wspólnoty. 

Uprawnienie właściciela z art. 29 ust 3 ustawy o własności lokali obejmuje możliwość uzyskania informacji czy też wglądu w dokumentację. Jednakże na podstawie w/w. przepisu właściciel lokalu nie jest w stanie wymusić na wspólnocie, ani żądać od niej, sporządzenia przez wspólnotę audytu wewnętrznego. Może co najwyżej zlecić takowy audyt we własnym zakresie i na własny koszt. Przepis ten już kilka lat temu miał być przez ustawodawcę rozszerzony o nieco szersze uprawnienia właścicieli lokali, gdyż problem z realizowaniem praw właścicieli jest dostrzegany. Jednakże do tej pory żadna nowelizacja w tym zakresie nie weszła w życie.

W orzecznictwie i piśmiennictwie przyjmuje się, że ustawa o własności lokali nie przewiduje możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści lub udzielenia właścicielowi upoważnienia do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Co do zasady bowiem właściciel ma indywidualne prawo zgłosić wniosek o podjęcie określonej uchwały na zebraniu właścicieli i może zaskarżyć uchwałę wspólnoty odmawiającą mu zgody na określoną czynność na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, z tym jednak zastrzeżeniem, że nawet uchylenie takiej uchwały przez sąd nie upoważnia właściciela do samodzielnego dokonania takiej czynności (wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 roku, sygn. akt I CKN 489/00, „Komentarz do ustawy o własności lokali” pod red. K. Osajdy, Legalis, Wydanie 12, Nb 10 do art. 24). Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 9 sierpnia 2022 r., sygn. akt III Ca 780/21.

Czynności kontrolne we wspólnocie to przysługujące właścicielom prawo, a nie przymus i obowiązek.

autor: adwokat Sebastian Kamiński.