Często wzajmne relacje z osobami, które mieszkają nad nami, lub w domku obok, nie zawsze układają się po naszej myśli. Korzystając z nieruchomości, często wywieramy wpływ (pośredni lub bezpośredni) na nieruchomości sąsiednie, bądź też inne osoby z sąsiednich posesji oddziaływują na nas.
W wielu przypadkach wpływ sąsiednich nieruchomości bywa bardzo uciążliwy i stresujący, np. może się tak zdarzyć, że sąsiad kieruje nieczystości na naszą działkę, głośno słucha muzyki lub z nieruchomości sąsiedniej wydobywają się przykre zapachy.
Prawa i obowiązki związane ze stosunkami sąsiedzkimi reguluje Kodeks cywilny w dziale często określanym mianem prawa sąsiedzkiego. Dotyczy ono przede wszystkim gruntów, jednak w niektórych przypadkach także nieruchomości lokalowych i budynkowych np. w związku z hałasami, niewłaściwym zachowaniem.
Przepisy Kodeksu cywilnego określają granice dopuszczalnych oddziaływań związanych z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich (art. 144 - 147). Działanie na gruncie własnym, którego skutki są odczuwalne na gruncie sąsiada, nazywane są immisjami.
Rozróżnia się: immisje bezpośrednie, które polegają na skierowaniu nieczystości, zadymienia, bądź innych substancji na nieruchomość sąsiada. Immisje bezpośrednie są całkowicie zakazane. Immisje pośrednie, są to immisje dokonywane nieświadomie. Są ubocznym skutkiem działania właściciela sąsiedniej nieruchomości. Dzielą się na materialne i niematerialne. Te pierwsze polegają na przenikaniu pewnych substancji np. gazów, płynów, sił np. wstrząsów lub hałasów. Immisje niematerialne oddziaływują na psychikę sąsiada. Wpływają niekorzystnie np. na poczucie bezpieczeństwa.
Jakie są możliwe działania? Gdy mamy bardzo uciążliwego sąsiada, przede wszystkim powinniśmy próbować się z nim mimo wszystko porozumieć. Należy to próbować zrobić możliwie dostosowując swoje działania do osobowości i charakteru danej osoby.
Gdy wszelkie próby porozumienia nie przyniosą efektu, można wystosować pisemne wezwanie do zaprzestania uciążliwych zachowań lub działań. W razie gdy i to nie przyniesie skutku, sprawę można zgłaszać do odpowiednich służb (Policja, Straż Miejska, prokuratura).
W ostatecznej fazie możemy wystąpić z roszczeniem przeciwko niemu o zaniechanie naruszeń i o przywrócenie stanu zgodnego z prawem a także domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych. W przypadku immisji niematerialnych tzn. oddziałujących na psychikę, można z kolei żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy na wskazany cel społeczny.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy "właściciel może żądać nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają korzystanie z nieruchomości, ale zaniechania przygotowań, które by dopiero po zrealizowaniu pewnych robót, pozwoliły na takie immisje". Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku, gdy mieszkańcy dowiadują się, że na terenie sąsiadującym z ich gruntem ma być zbudowana np. ferma drobiu, która w przyszłości może emitować nieprzyjemny fetor lub hałasy. Wówczas mieszkańcy mogą wystąpić o zaniechanie przygotowania do budowy i doprowadzić finalnie do wstrzymania inwestycji.
W przypadku gdy budowa na sąsiednim gruncie przekroczyła granice, możemy żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej lub wykupienia części gruntu. W przypadku gdy przy granicy działki rośnie drzewo owocowe, to w sytuacji, gdy część owoców spadnie na grunt sąsiada, nie możemy domagać się ich zwrotu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 Kodeksu cywilnego). Tak samo, gdy gałęzie lub korzenie naszego drzewa przerosną przez granicę, właściciel gruntu może je obciąć, jednak wcześniej powinien on wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin na ich usunięcie.
Art. 154 Kodeksu cywilnego wskazuje, że płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiednich, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wyżej wymienionych urządzeń obowiązani są dbać o nie i ponosić koszty ich utrzymania. Jeśli chodzi o rozgraniczenie gruntów sąsiadujących, to właściciele powinni ze sobą współdziałać i ponosić koszty, każdy w odpowiedniej części.
Jeśli natomiast pomiędzy sąsiadami powstanie spór o granicę gruntu, może dojść do ich rozgraniczenia na trzy różne sposoby: właściciele mogą się porozumieć i zawrzeć stosowną umowę, właściciele mogą zwrócić się do sądu który rozstrzygnie spór, albo organ administracyjny wyda w tym zakresie decyzję.
Powszechnie wiadomym jest, że w prawie sąsiedzkim najważniejsze jest porozumienie między sąsiadami. Najlepiej zawsze próbować polubownie rozwiązywać wszelkie spory. Gdy jednak wizyta w sądzie będzie nieunikniona, pamiętajmy że ta droga załatwiania spraw jest najkosztowniejszą i nigdy nie mamy gwarancji, jaki będzie jej finał.
W celu uzyskania fachowej pomocy napisz do nas i wyślij informacje na adres pomoc@prawnika.pl
