Co jest częścią wspólną a co nie?

Często problematyczne bywa stwierdzenie w budynkach wielomieszkaniowych, jakie instalacje są na częściach wspólnych, a jakie są już w gestii właściciela danego lokalu. Co jest, a co nie jest częścią wspólną nieruchomości. Niejednokrotnie granice te nachodzą na siebie, stwarzając trudności w przyjęciu odpowiedzialności i ustaleniu, kto będzie zobowiązany pokrywać koszty.

Ponieważ w zasadzie żadne przepisy nie regulują w sposób jednoznaczny tej materii, źródłem informacji są:
- orzeczenia sądowe,
- uchwały Sądu Najwyższego w Warszawie,
- interpretacje wydane przez organy budowlane.

Za punkt wyjścia można w wielu wypadkach przyjąć także przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych) oraz definicje nieruchomości wspólnej przyjętą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (WłLokU).

Kanały dymowe / spalinowe / wentylacyjne
Zgodnie z dotychczas wydanymi orzeczeniami reprezentowany jest pogląd, iż kanały (przewody kominowe) stanowią część nieruchomości wspólnej.

Instalacja elektryczna
Decyduje każdy przypadek indywidualnie, bowiem akurat takie instalacje są różnie sytuowane i montowane. Jest tu dość dużo możliwości w przeciwieństwie do np. wentylacji czy kominów.
Przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za stan instalacji elektrycznej w częściach wspólnych (wewnętrzne linie zasilające, obwody, skrzynki rozdzielcze. Właścicielem układu pomiarowego jest natomiast dostawca energii elektrycznej.

Instalacja gazowa
Z uwagi na ubogie orzecznictwo, trudno jest o jednoznaczną interpretację i wykładnię obowiązujących przepisów. Poglądy w tej materii są zróżnicowane. Przeważa jednak stanowisko, że instalacja gazowa w całości (zarówno poza lokalem jak i w lokalu) stanowi część nieruchomości wspólnej, aż do odbiornika gazu (bez tego odbiornika).

Instalacja wodna i kanalizacyjna

Wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela.
W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie.
Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu (właściciela).
Granica odpowiedzialności przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny. Za montaż urządzeń pomiarowych (liczników indywidualnych zużycia wody dla lokalu), co do zasady odpowiada właściciela lokalu. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe podejmują także uchwały o uznaniu liczników za część nieruchomości wspólnej, jednakże przejmując tym samym odpowiedzialność za legalizację wodomierzy.

Instalacja centralnego ogrzewania
Stanowi ona, co do zasady, w całości część nieruchomości wspólnej. Zawór znajdujący się na końcu np. na kaloryferze to także część tej instalacji wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt: III CZP 36/97, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt: III CZP 28/06). W wielu wspólnotach zarządcy starają się przekonać, że jest inaczej.

Balkony
- po zewnętrznej części są częścią wspólną
- od wewnątrz przynależą do lokalu

Pomieszczenia piwniczne i gospodarcze
- o ile nie zostały sprzedane na mocy aktu notarialnego konkretnemu właścicielowi - stanowią części wspólne i mogą być przyznawane do użytkowania według uznania lub umowy

Dach budynku wielomieszkaniowego
- w każdym przypadku stanowi części wspólne nieruchomości

Chodniki, korytarze i przejścia, szyb windy
- w każdym przypadku stanowią części wspólne nieruchomości

Ogrodzenie budynku wielomieszkaniowego
- w każdym przypadku stanowi części wspólne nieruchomości

Szamba, studzienki odpływowe, kanały
- w każdym przypadku stanowią części wspólne nieruchomości

autor: adwokat Sebastian Kamiński