Specjalizujemy się
w prawie dotyczącym wspólnot mieszkaniowych
Nie wiesz co zrobić w swojej sprawie?
Zadzwoń do nas. Pracownicy naszej kancelarii służą radą i wsparciem we wszelkich sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych i problemach związanych z zarządcami budynków wielolokalowych.
Skontaktuj się z nami
Sebastian Kamiński
adwokat
specjalizacja: zarządzanie nieruchomościami (wspólnoty mieszkaniowe), prawo nieruchomości oraz obrót nieruchomościami, sprawy majątkowe
Posiada ponad 25-letnie doświadczenie w sprawach zarządzania nieruchomościami oraz problematyki wspólnot mieszkaniowych. Od 1995 r. doradza i uczestniczy w zarządzaniu nieruchomościami prywatnymi.
Założyciel Kancelarii Adwokackiej Nasz Prawnik, twórca marki Nasz Prawnik (zarządza zespołem).
Doradza przy transakcjach mających za przedmiot obrót nieruchomościami, w tym mieszkalnymi i rolnymi. Bierze udział w negocjowaniu umów handlowych, w szczególności umów najmu komercyjnego i dzierżawy. Doradza wspólnotom mieszkaniowym, zarządom, właścicielom lokali w szczególności w zakresie: przejęcia zarządu lub zmiany zarządcy, gdy członkowie tych organów nie wykonują należycie swoich obowiązków, podejmowania oraz zaskarżania uchwał wspólnoty, a także bieżącej jej obsługi.
Reprezentuje przed sądem wspólnoty mieszkaniowe lub poszczególnych członków wspólnot.
Prawnik we wspólnocie mieszkaniowej jest w obecnych czasach niezbędny. Niestety obecnie nader często zdarza się, że zarządca nieruchomości nie świadczy profesjonalnie i rzetelnie swoich obowiązków.
Niedopuszczalne jest by we wspólnotach mieszkaniowych tworzyły się układy towarzysko-biznesowe, gdzie osoby wchodzące w skład zarządu, poza standardową i wymaganą współpracą z zarządcami, dopuszczały się różnych nadużyć, kosztem pozostałych właścicieli lokali lub części z nich. Profesjonalny zarządca winien dbać o sprawy każdego z właścicieli, jak i ogólnie całej wspólnoty, dążyć do wdrażania oszczędności, podsuwać właścicielom lokali pomysły, propozycje i rozwiązania w kwestii jej lepszego funkcjonowania ale także przewidywać, planować i realizować zadania z myślą o poprawie funkcjonowania nieruchomości w przyszłości. Niedopuszczalne jest koncentrowanie się i ograniczanie działań zarządców wyłącznie do czerpania dochodów ze wspólnoty lub działanie nakierowane na to, by uzyskać dodatkowe dochody w powiązaniu z wykonawcami usług.
Niedopuszczalne jest odmawianie udostępniania właścicielom lokali dokumentacji, ani też jakakolwiek kreatywna księgowość, czy kamuflowanie wydatków pod różnymi ogólnymi tytułami.
Brak nadzoru i sprawowania jakiejkolwiek kontroli przez właścicieli lokali, obojętność lub niewiedza, napędzają jeszcze takie procedery. Opisanym problemom sprzyja niedoskonałość obecnie obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali i brak jakiegokolwiek nadzoru nad zarządcami nieruchomości, jak też de facto brak organu kontroli. Na działalność takiego zarządcy w zasadzie nie można się obecnie nigdzie poskarżyć.
W przypadku nieprawidłowego sprawowania czynności przez zarządców, interwencja prawnika jest konieczna. Niestety najczęściej właściciele lokali orientują się w sytuacji bardzo późno, gdy już ciężko jest ustalić odpowiedzialność konkretnych osób za konkretne działania. Jedynym środkiem obrony praw właścicieli pozostaje wówczas często jedynie sąd. Wyłącznie prawnik zorientowany w sytuacji i procedurze jest w stanie podjąć skuteczne działania i doprowadzić do wyboru nowego zarządcy oraz poprawy sytuacji. W skrajnych przypadkach konieczne jest powołanie zarządcy przymusowego na podstawie orzeczenia sądu.
Strona internetowa "Prawnik we wspólnocie" powstała w celu świadczenia pomocy prawnej wszystkim osobom mającym własność lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, jak również osobom pełniącym funkcję w zarządach wspólnot, zawodowo zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami.
Jak prawidłowo powinien wyglądać proces decydowania?
W każdej wspólnocie mieszkaniowej prawidłowa hierarchia i model podejmowania istotnych decyzji jest wyłącznie jeden. Decyzje co do wspólnej własności podejmują właściciele. W sprawach określonych przez przepisy (dotyczące części wspólnych) decydują wszyscy właściciele. W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli. W sprawach bieżących może decydować samodzielnie zarządca. Decyzje te winny być pod kontrolą zarządu i właścicieli lokali.
Jeśli w Twojej wspólnocie jest inaczej, a nie jest Ci to obojętne i chciałbyś coś zmienić, napisz do nas lub zadzwoń
Poszukujesz więcej informacji o audycie wspólnoty?
<< Zobacz więcej szczegółowych informacji.
Co nas wyróżnia:
Przy realizacji różnych projektów i usług mamy do czynienia z różnymi ciekawymi problemami i sytuacjami. Dzielimy się z Państwem naszą wiedzą i doświadczeniem w naszych artykułach.
Zobacz więcejJak znaleźć i wybrać dobrego zarządcę nieruchomości?
Do zarządzania nieruchomościami niezbędna jest wiedza specjalistyczna z wielu dziedzin, dobra organizacja i orientowanie się w tym co się robi. Dla wspólnoty to oszczędność czasu i pieniędzy a także recepta na normalne funkcjonowanie.
Z uwagi na powyższe znalezienie dobrego zarządcy i jego wybór to kluczowa sprawa dla wspólnot mieszkaniowych. Inaczej mówiąc dobry, rzetelny i uczciwy zarządca, to spokojne funkcjonowanie wspólnoty przez lata i brak większych problemów.
Jak więc znaleźć takiego zarządcę? Ofert na rynku jest wiele. Są miasta, w których zarządcy mają już swój limit obsługiwanych nieruchomości i nie są wcale chętne by podjąć się obsługi kolejnych. Są też miejscowości, w których wielu zarządców ma bardzo złe opinie i jest problem w znalezieniu jakiejkolwiek sensownej oferty.
Przede wszystkim członkowie wspólnoty muszą chcieć zmiany na lepsze i muszą mieć wolę wprowadzenia zmian. A to wcale nie taka oczywista sprawa. Bowiem wiele osób posiadających mieszkania we wspólnocie lekceważy sprawy wspólne, przedkłada własne interesy ponad dobro wspólne lub po prostu chce mieć spokój. Takie osoby wychodzą z założenia, że skoro płacą, to nie muszą się w nic angażować. Niech problemy załatwiają inni.
Zazwyczaj stan, w którym większość właścicieli domaga się zmian, to już jakaś głęboka zapaść we wspólnocie lub szereg nawarstwiających się problemów, z którymi nikt nie potrafi sobie poradzić.
Jeśli już jest chęć lub pilna potrzeba, to właściciele lokali powinni zdobyć na rynku lokalnym oferty od zarządców nieruchomości. Takich ofert powinno być co najmniej kilka, najlepiej nie mniej niż trzy. Wybór zarządcy nie powinien leżeć w gestii jednego, czy dwóch właścicieli, tylko decyzję powinna podjąć większość. Przy wyborze cena usług nie powinna być jedynym kryterium.
Najniższa cena wcale nie gwarantuje, że będzie to najlepszy zarządca, choć będzie istniała silna pokusa wyboru takiej właśnie oferty.
Warto mieć na względzie to, co oferuje zarządca. Czy w skład jego usług wchodzą usługi prawne, księgowe, rozliczenia podatkowe. Ważne jest zaplecze jakim dysponuje zarządca. A więc jego współpraca z firmami remontowymi, pogotowia technicznego, hydraulikami, elektrykami.
Istotne jest wieloletnie doświadczenie na rynku. Także już po wyborze zarządcy i po roku lub dwóch latach jego działalności można oceniać jakość jego usług i weryfikować decyzję o wyborze. Jak to mówią - wyjdzie w praniu jaki to zarządca. Czy faktycznie dba on o sprawy wspólnoty, czy jest słowny, czy proponuje jakieś zmiany, rozwiązania by poprawić sytuację, proponuje obniżenie kosztów a nie tylko podwyższa za wszystko stawki, czy nieruchomość jest zadbama, zaś w zimie jest bezpiecznie. A przede wszystkim dobry zarządca powinien mieć pewne cechy osobowości, wrażliwość, słuchać co mają do powiedzenia właściciele lokali a nie tylko traktować ich jak źródło swoich dochodów.
Remedium na wszelkie patologie we wspólnotach winna być aktywna postawa właścicieli lokali już od pierwszych chwil funkcjonowania wspólnoty i bieżące interesowanie się sprawami wspólnymi, a nawet uczestniczenie w procesie takiego zarządzania (choćby tylko w pewnym zakresie i posiłkowo).
Ale obecnie potężną bronią w rękach właścicieli jest audyt wspólnoty, zlecony specjalistycznemu podmiotowi.
Organ kontrolny nad wspólnotami mieszkaniowymi
Wiele osób zadaje sobie pytanie - Kto kontroluje wspólnoty mieszkaniowe?
Wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna, którą tworzy ogół właścicieli lokali, posiadających własność określonej nieruchomości składającej się z lokali prywatnych i części wspólnych nieruchomości.
W aktualnym stanie prawnym obecnie nie ma żadnej instytucji, która sprawowałaby nadzór nad wspólnotami mieszkaniowymi
Wspólnotę kontrolują sami właściciele lokali lub sąd (ale tylko z inicjatywy tychże właścicieli, w razie gdy naruszane są ich prawa i interesy).
Właściciele lokali do zajmowania się sprawami wspólnoty wybierają zarząd oraz mogą powołać zarządcę zewnętrznego.
Kontrolę nad tym, co robi zarząd, sprawować może każdy z właścicieli lokali.
Kontrola nad zarządcą zewnętrznym to najsłabsze ogniwo tego układu. Gdyż nie sprawuje jej żadna instytucja, ani organ, a właściciele lokali na ogół mają dość mocno ograniczone możliwości samodzielnego kontrolowania tego, co robi zarządca.
W skrajnych przypadkach taką kontrolę utrudnia sam zarządca, odmawiając wglądu w dokumenty lub utrudniając dostęp do nich oraz odmawiając udzielenia informacji.
e-porada - porada prawna online
Bezpłatna analiza stanu faktycznego i przesłanych dokumentów(*)
Konsultacja prawna w formie porady online, której potrzebujesz, przesłana na Twój adres e-mail
Pomoc prawna bez wychodzenia z domu lub gdy przebywasz za granicą. To możliwe i proste!
*nie dotyczy dokumentów wielostronicowych o rozbudowanej treści i skomplikowanej formie
Ogólny wzór uchwały wspólnoty zawierający niezbędne elementy i wymagany układ
Wzór uchwały o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie dotychczasowemu zarządcy.
Wzór umowy o wykonanie przeglądów 5-letnich nieruchomości (ogólnobudowlany).
Wzór prostej umowy o zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową (elementy podstawowe).
Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej.
