Czy statut we wspólnocie jest aktem nadrzędnym?

W jednej ze wspólnot uchwalono statut, w którym znalazł się zapis odnośnie głosowania o treści "Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali licząc, że na każdego właściciela przypada tylko jeden głos (jeden akt notarialny - jeden głos)". Czy taki zapis jest zgodny z prawem? 
Na zebraniu było obecnych 13 z 13 członków wspólnoty, z czego jeden nie miał prawa głosu ponieważ nie posiadał dokumentu, z którego wynikałoby, że jest on spadkobiercą poprzedniego właściciela. Za odwołaniem zarządu głosowało 6 członków, przeciw było również 6 członków. Przewodniczący zebrania uznał, że głosowanie odbywa się większością udziałów. Za odwołaniem było 49,13%, a przeciw 38,37%. Wśród osób zebranych powstała wątpliwość, czy przy takim wyniku głosowania zarząd został odwołany?

Statut wspólnoty nie może być sprzeczny z przepisami prawa. A w opisanym przypadku cytowany zapis taki właśnie był - więc jest nieważny z mocy prawa. A konkretnie jest sprzeczny z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z przepisami uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Przepisy wymieniają sytuacje, w których może nastąpić odstępstwo od tej zasady. A może ono nastąpić tylko w danym momencie tj. na danym zebraniu lub podczas tego konkretnego zbierania głosów pod konkretną uchwałą. 

Zatem zmiana sposobu głosowania wymaga podjęcia bieżącej uchwały. Wskazują na to zapisy: "w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie" (inaczej postanowiono głosować) oraz, że "głosowanie... wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów". W ten sposób ustawodawca chciał dać większe szanse przegłosowania czegoś właścicielom będącym w mniejszości. Inaczej w każdej sprawie właściciel posiadający większość udziałów mógłby bez problemów przegłosowywać mniejszość, mimo iż ta mniejszość to byłaby de facto większa ilość właścicieli.
Jeśli spełnione są warunki przewidziane w przepisie właściciele w mniejszości mają tu swoją szansę. Musi to być jednak w każdym przypadku powtarzana akcja. Nie może statut wbrew przepisom odgórnie ustalić, że nie stosuje się ustawy albo stosuje się zupełnie inne zasady.

A zatem ten kto zgłaszał projekt statutu pod głosowanie nie za bardzo wiedział co robi, bo po prostu się na tym nie znał.
Tak więc wszystkie dotychczas podjęte uchwały winny być przeanalizowane i sprawdzone, czy są skutecznie podjęte - licząc głosy według większości udziałów.

Jeżeli w opisanym przypadku właściciel 13 lokalu nie ma uregulowanego stanu prawnego, to jego głos nie liczy się w głosowaniu. Bowiem osoba ta nie jest w stanie okazać żadnym dokumentem, że jest władna głosować i że wogóle jest ona członkiem wspólnoty. Trzeba obliczyć ile udziałów miało tych 6 właścicieli głosujących za odwołaniem zarządu. To da odpowiedź na pytanie, czy uchwałę podjęto i czy jest ona wiążąca, czy nie.
Jeśli za odwołaniem było 49,13% głosujących, to uchwała nie uzyskała niezbędnej większości 50,01%.
Nie doszło zatem do skutecznego odwołania zarządu. Nowy zarząd jest powołany wadliwie.

Cała opisana sytuacja pokazuje, dlaczego należy trzymać się ściśle przepisów prawa. Wszelka samowola i nieuprawnione stosowanie odstępstw od norm i ustanowionych reguł, kończy się właśnie w ten sposób. Powstaje chaos i niepewność.

Statut wspólnoty w każdym przypadku powinien być zweryfikowany pod kątem zgodności z przepisami prawa, a najlepiej opracowany od podstaw przez prawnika. W opisanym przypadku propozycje zmian powinny być przedstawione właścicielom i wspólnota powinna uchwałą dokonać jego zmiany, tak by był zgodny z prawem.

autor: adwokat Sebastian Kamiński.