Nie wiesz co zrobić w swojej sprawie?

Zadzwoń do nas. Pracownicy naszej kancelarii służą radą i wsparciem we wszelkich sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych i problemach związanych z zarządcami budynków wielolokalowych.

Skontaktuj się z nami

Problemy we wspólnotach mieszkaniowych - TOP10 najczęściej występujących problemów:

1. Właściciele lokali nie interesują się sprawami wspólnoty

Problem ten występuje praktycznie we wszystkich wspólnotach mieszkaniowych, w mniejszym lub większym stopniu. Jest to od lat największa bolączka wspólnot. Właściciele lokali wychodzą z założenia, że skoro powierzyli sprawy wspólnoty zarządowi i zarządcy, płacą za ich czynności, to znaczy że nie muszą wnosić już żadnego własnego wkładu w sprawy wspólnoty. To najbardziej błędne założenie, wręcz katastrofalne w skutkach. Własność nieruchomości wiąże się z posiadaniem praw, ale też z obowiązkami wobec tej nieruchomości. Nie wystarczy tu wyłącznie wywiązywanie się z zobowiązań finansowych.

2. Wspólnota ma problemy finansowe, z uwagi na złe zarządzanie lub nie wywiązywanie się z zobowiązań przez właścicieli lokali.

Złe zarządzanie finansami wspólnoty może doprowadzić ją do niewypłacalności. Stąd podstawą jest ustalenie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz funduszu remontowego we właściwej wysokości i proporcjach. Wynik finansowy powinien być zawsze dodatni i powodować, że wspólnota gromadzi pewne kwoty na koncie na przyszłe potrzeby. Stąd ważna jest kontrola wydatków dokonywana przez właścicieli minimum raz w roku i stosowna reakcja w razie potrzeby.

3. Wybrany zarząd stosuje politykę władczą w stosunku do właściciel lokali, zarządzanie środkami jest nietransparentne lub ukrywane.

Niestety nader często zdarza się, że członkowie zarządu źle rozumieją sprawowaną funkcję i swoją rolę. Zarząd wspólnoty ma tyle władzy i mocy sprawczej ile zadecydowali właściciele lokali. Zarząd składa się z członków wspólnoty będących takimi samymi właścicielami lokali, jak pozostali (o ile jego członkowie zostali wybrani spośród właścicieli). Niedopuszczalne są sytuacje, gdy właścicielom lokali uniemożliwia się wglądu w dokumentację finansową wspólnoty.

4. Zarządca nie realizuje powierzanych mu zadań, bądź odkłada ich realizację latami, niewłaściwie rozlicza opłaty lub źle wydatkuje środki właścicieli.

Zdarzają się przypadki, że czynności zarządzania realizują zarządcy, którzy swoje działania ograniczają do absolutnego minimum, często ze szkodą dla wspólnoty i właścicieli lokali. W takich przypadkach zgłaszane przez właścicieli propozycje są tylko pozornie przyjmowane do realizacji. Często są odkładane w czasie w nieskończoność lub realizowane dopiero po ponownych zgłoszeniach. Dysponowanie cudzymi środkami nie skłania do oszczędności. Bywa, że środki są wydatkowane w sposób nieprawidłowy.

5. W nieprawidłowy sposób wybrano zarządcę wspólnoty.

Wybór zarządcy często jest trudny ze względu na ograniczoną ofertę w danej miejscowości. Ale też może dojść do wybrania oferty w nieprzejrzystym procesie wyboru.

6. Wspólnota wogóle nie ma zarządcy i jej sprawami nie zajmuje się nikt kompetentny.

Nie ma wymogu by wspólnota miała zarządcę. Niewielkie wspólnoty mogą sobie poradzić bez ustanawiania zarządcy, o ile zarząd ma odpowiednią wiedzę i wsparcie usługodawców (księgowość, serwisy, firmy sprzątające). Brak zarządcy w dużej wspólnocie, to już spory problem. Stan taki może mieć miejsce z różnych przyczyn. Zarząd w takim przypadku może mieć duże trudności w prowadzeniu spraw wspólnoty. Brak zarządu i zarządcy w dużej wspólnocie jest równoznaczny z brakiem możliwości jej prawidłowego funkcjonowania. W takich sytuacjach jedynym rozwiązaniem może się okazać ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego.

7. We wspólnocie są problemy z większością udziałów przy głosowaniu nad uchwałami.

Permanentna niemożność zebrania głosów na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania głosów, stanowiących większość udziałów uniemożliwia funkcjonowanie wspólnoty i dokonywanie jakichkolwiek zmian. Najczęściej problemy z odpowiednią ilością głosów ma miejsce, gdy właścicieli lokali nie ma w kraju, lub gdy lokal jest jednym z wielu jaki posiadają. Ale mogą też być skutkiem np. błędów w obliczeniach udziałów przy inwentaryzacji (istnienia tzw. martwych udziałów).

8. Istnieje spór, co do korzystania z części wspólnych nieruchomości lub ich zagospodarowania.

Bardzo częstą sytuacją są spory właścicieli lokali o zajmowane pomieszczenia gospodarcze lub dotyczce korzystania z części wspólnych np. części klatek lub korytarzy, półpięter, piwnic, strychów, ogródków, wjazdów, parkingów. Spory te (o ile nie poradzi sobie z nimi zarząd lub zarządca) najczęściej swój finał znajdują w sądzie.

9. Mieszkańcy budynku są w konflikcie, z uwagi na hałasy lub inne problemy.

Pomiędzy członkami wspólnot mogą powstać konflikty, często bardzo burzliwe i o dużej uciążliwości dla pozostałych mieszkańców. Najczęściej są to konlikty o różne bardzo przyziemne rzeczy. Ale też często wiążą się one z popełnieniem wykroczeń. Są osoby, którym bardzo zależy, by nie mieszkać samotnie w domu jednorodzinnym, by nie zajmować się samodzielnie kwestiami technicznymi i administracyjnymi, ale z drugiej strony są one jednoczenie nietolerancyjne i niezdolne do współżycia w pewnej zbiorowości, nie akceptują pewnych zachowań lub immisji.

10. Wspólnota powstała wiele lat temu, ale właściciele lokali nie realizują zadań przewidzianych w ustawie o własności lokali i nie załatwili żadnych formalności urzędowych.

Dość rzadko, ale zdarza się, że właściciele lokali (najczęściej z niewiedzy) nie podjęli żadnych działań, by wspólnota oficjalnie funkcjonowała. Pierwsze kroki i czynności podejmowane są dopiero, gdy właściciele lokali poprzez zaistnienie jakichś okoliczności lub zdarzeń są do tego zmuszeni.

Ilustracja po lewej stronie przedstawia prawidłowy model decyzyjny, jaki powinien funkcjonować w każdej wspólnocie mieszkaniowe​j. 
Jeśli w Twojej wspólnocie wygląda to inaczej i uważasz, że nie funkcjonuje ona prawidłowo

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

Audyt wspólnoty mieszkaniowej

Do czego jest potrzebny? W jakim celu się go przeprowadza?

Poszukujesz więcej informacji o audycie wspólnoty? 
<< Zobacz więcej szczegółowych informacji.

PROSZĘ O BEZPŁATNĄ ANALIZĘ PROBLEMU

Wyślij zapytanie do naszego eksperta, który oceni sytuację i odpowie na Twoje zgłoszenie a w razie potrzeby przygotuje indywidualną ofertę

Dziękujemy za wysłanie wiadomości
Niestety coś poszło nie tak. Spróbuj ponownie

* - pole wymagane

Klauzula informacyjna

Zmiana deklaracji zgód i prawo do ich odwołania

Różnice w podstawowych pojęciach i zwrotach:

Zarządzanie

Zarządzanie nieruchomościami to działalność zawodowa polegająca na odpłatnym prowadzeniu czynności mających na celu utrzymanie i rozwój nieruchomości (budynków jak i obszarów zieleni), prowadzenie spraw związanych z rachunkowością części wspólnych nieruchomości, rozliczeniem opłat, prowadzeniu dokumentacji budynku, zlecanie przeglądów okresowych, zlecanie napraw i remontów części wspólnych, planowanie i realizowanie celów stanowiących korzyść dla nieruchomości i jej właścicieli, doradztwie dot. utrzymania nieruchomości, innych czynności zleconych przez właściciela nieruchomości. Zarządzanie wymaga wiedzy z zakresu wielu dziedzin w tym m. in.: gospodarki, prawa, finansów, rachunkowości, ekonomii, budownictwa. oraz aktywnej współpracy z innymi podmiotami działającymi na rynku świadczących usługi z zakresu: prawa, rachunkowości, prac budowlano-remontowych, prac naprawczo-instalatorskich, prac ogrodniczych, dozorców, ochrony mienia. Obecnie usługi zarządzania może świadczyć praktycznie każdy. Usługi te nie wymagają licencji ani certyfikatów. Duża część zarządców działa w oparciu o wydawane w dawnych latach licencje. Niektórzy przechodzą specjalne kursy i szkolenia.

Zarząd

ZARZĄD nieruchomością jest sprawowany na podstawie ustawy o własności lokali. Funkcja ta jest sprawowana na ogół przez osoby wybrane spośród członków wspólnoty mieszkaniowej. Czynności zarządu polegają głównie na podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami nieruchomości wspólnej w imieniu i interesie wszystkich właścicieli nieruchomości, reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, nadzorowaniu czynności zarządcy. Wiele osób często błędnie uważa, że zarząd posiada prezesa. W rzeczywistości taka funkcja nie istnieje, nie jest przewidziana w żadnych przepisach. Powszechnym patologicznym zjawiskiem jest też realizowanie przez zarządy swoich obowiązków w sposób władczy w stosunku do innych właścicieli lokali.
  
ZARZĄDCA to podmiot zewnętrzny realizujący usługi w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Dysponuje on całą gamą narzędzi, oprogramowaniem, zespołem pracowników, utrzymuje bieżący kontakt z innymi usługodawcami z zakresu remontów, napraw, serwisowania, sprzątania itp. Zarządcy posiadają obowiązkowe polisy ubezpieczeniowe na wypadek wyrządzenia wspólnocie lub poszczególnym właścicielom szkody majątkowej. 

Administrowanie

Administrowanie nieruchomością to funkcja podobna do zarządzania. Na szerszą skalę usługi te były wykonywane przed wejściem w życie ustawy o własności lokali (1994 r.) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (1997 r.) i później do czasu zaistnienia na rynku firm zajmujących się profesjonalnie zarządzaniem nieruchomościami. Administratorzy zajmowali się zarządzaniem nieruchomościami należącymi do prywatnych właścicieli. Dzisiaj ta funkcja i usługi nadal mogą być realizowane na zlecenie np. jednego właściciela prywatnego domu lub mieszkania. Usługa taka jest realizowana na ogół na mocy jedynie indywidualnego pełnomocnictwa. Rzadko zawierana jest umowa, zaś administratorzy najczęściej nie prowadzą działalności gospodarczej i nie posiadają polisy OC. Ryzyko związane z takim zajmowaniem się przez jakąś osobę prywatnym majątkiem ponowi wyłącznie właściciel nieruchomości lub jej współwłaściciele.

e-porada - porada prawna online

Bezpłatna analiza stanu faktycznego i przesłanych dokumentów(*)

Konsultacja prawna w formie porady online, której potrzebujesz, przesłana na Twój adres e-mail 
Pomoc prawna bez wychodzenia z domu lub gdy przebywasz za granicą. To możliwe i proste!

Szybka porada prawna

*nie dotyczy dokumentów wielostronicowych o rozbudowanej treści i skomplikowanej formie